干货•万科货值最大化公式,多物业组合地块原来这样才利润最大化!

房地产经理人联盟2021-01-10 12:19:35
阅读引语

随着房地产开发的不断发展,目前在市场上越来越多的项目其开发的物业形态不再是单一的物业形态,而是由高层、多层以及别墅等多种物业的组合开发,特别是在近郊的许多规模大盘中,多物业的组合开发更是一种常态那么:

进行这些项目的物业配比时,何种物业组合才是最佳的组合

项目最佳容积率应该是多少

如何进行物业配比才能获得最大的利润

构建土地利润模型

参考容积率

一个良好居住小区高层超过5,多层应不超过3,绿地率应不低于30%

影响最大利润因素

土地利润=物业售价-单位面积开发成本)×物业参考容积率-单方土地成本

在宗地相关经济指标规划容积率、建筑密度、土地成本等)都确定的情况下,决定宗地取得最大的利润的关键点在于各物业形态土地利润的大小,土地利润最大的物业即为该地块的最佳物业形态

在土地成本一定的情况下,从土地利润的计算公式可以看出,各物业形态下土地利润的大小主要取决于该物业的售价参考容积率

物业形态下的最佳容积率研究

各物业类型配比

参考容积率确定了以后,要确定最大利润,就必须确定各物业类型配比Xi

对于规划容积率较小(2.0)的近郊项目,单一产品对规模大盘来说存在较大风险,而且单一物业很难实现最大销售面积,所以多物业组合就成为这些地块的必然选择

对于规划容积率较大(3.0)的项目,往往在单一物业实现项目利润最大化的情况下,选择多物业的组合定位。

规划容积率<2.0近郊项目物业类型配比

规划容积率<2.0近郊项目物业类型配比

——以多层和别墅两种物业组合类型为例

在确定多层与别墅物业具体占比时,首先仍然是比较两种物业的土地利润的大小:

在以上两种物业组合分析,均是在理想情况下进行的,事实上,各物业价格会随其组合占比的变化而发生变化,土地利润(多层)>土地利润(别墅)的情况下,满足规划容积率的物业配比可能就不是能取得最大利润的物业配比

规划容积率<2.0近郊项目物业类型配比

——多种物业组合类型配比确定思考

规划容积率<2.0近郊项目物业类型配比      

——案例:高层+独栋别墅

物业形态下的最佳容积率研究

对于很多前期未有明确控指标的项目,容积率在可变范围内到底多少合适?是适度提高容积率增加可售面积还是适度降低容积率提高社区品质

如何在容积率与品质之间寻求最佳平衡点,既能保证最大销售面积,又能使项目品质最高

建立数学模型求取平衡点

举例:

某项目容积率R1=5.5P1=7000/平,单方固定成本为3000/平;当容积率降低到2.5时,为高端产品,用材、配套全部升级,单方固定成本4000/平。

P2=5.5/2.5)×(7000-1.07*3000+1.07*4000=12620/

即:

容积率2.5下售价12620/时收益,与容积率5.5下售价7000/赚同等利润。

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