首波高清大图流出,颜值2000万+的翡翠书院,月租3万嫌贵?更贵的是你亟待升级的认知

好评与差评2021-01-12 16:35:58



壹丨First


从2016年12月份,万科以总价109亿摘得海淀永丰两宗100%自持地块之后,评论君就一直关注着项目的动向。


直到前几天,售楼处终于对外开放,评论君自然要去探盘。没错,今天要测评的项目就是最近大火的,万科翡翠书院


因为项目是纯租赁型的产品,性质特殊,对普通客户而言,资产逻辑是失效的,换句话说就是,房价涨不涨跟租户个人没关系。


你需要关注的是,居住的舒适感和便利程度,以及租金的合理性。


所以,本次测评也就稍作调整,从产品开始谈起。



贰丨Second


我查了一下,翡翠书院两宗地块,均执行70/90的政策,地块整体容积率在1.66到1.9之间,这个容积率指标做出低密感并不难。


从沙盘的排布来看,妥妥的低密,但抱歉的是,案场管理非常严格,评论君未能拍到沙盘的照片。


印象中,西侧地块的楼栋,在3层到8层之间,东北方向上有几栋超过10层的小高层,不过地块之间并不连通,也就不会互相影响。


首期面市的,是西侧地块的1号楼、2号楼、3号楼和6号楼,有90㎡平层和180㎡上叠两种户型。



两个户型都做了样板间,这次以上叠为主,谈几点样板间感受:


1、上叠户型是一梯一户,电梯到入户门之间,有3㎡的空间,样板间做了玄关功能的展示,衣帽、鞋子、包包、钥匙都有去处,很贴心。


不知道是不是因为项目讲解员的态度太恳切,还没进门呢,一股万科想做好项目的「用力」感,就已经扑面而来。


2、入户右拐,首层南向7.2米面宽,规划成餐厅和客厅,这在评论君看来属于惯常操作,相较而言,半敞开的厨房更能赢得高分。


厨房目测有13㎡,「U」型布局,靠近餐厅的部分做了西餐岛台化的处理,外侧是玻璃推拉门,这样厨房就成了中西厨并用的复合空间。



做油烟大的中餐,就把推拉门关紧,玻璃材质也并不阻挡和餐客厅的交流,评论君在处理食材时,就总喜欢找家人聊天。


因为一个人做饭实在太无聊了。


3、上叠户型是三居半的设计,一层北向有一间卧室,二层南向两间卧房,主卧除去衣帽间和卫生间后,目测有17㎡+,非常宽敞。


次卧尺度会小一些,户型图算出的面积段,分布在11㎡到15㎡之间,二层北侧房间带坡屋顶,展示区做了儿童活动区。


评论君问了一下,坡屋顶的最高处有2.9米,展示区中的实际感受是,如果家里人多,用做卧室也是没有问题的。


不过,从示范区现场小朋友们的表现来看,他们显然更喜欢当下的设计。



4、翡翠书院带装修交付,风格更偏商务酒店风,简洁但有质感。除此之外,功能感十分强大,智能家居系统、衣服杀菌处理机等等都有配备。


实际上,从翡翠系落地北京,无论是翡翠四季、翡翠公园,还是翡翠长安,评论君都有探盘,到翡翠书院这里,它更像一个集大成者。


展示区的感受就是,万科把自己拿得出手的装备,都给了翡翠书院,用项目的话讲就是,翡翠书院已经更新到2.0版本。


这点在看过北京所有的翡翠系项目之后,评论君还是很敢点评的。



叁丨Third


万科翡翠书院已经开始征集意向租户,90㎡户型租金在1.5万/月到1.8万/月,180㎡上叠户型租金,在3万/月到4万/月之间。


在预租期之内,需要客户缴纳10年期的意向押金和租金,项目方会针对这部分租户,给出一个优惠的价格方案。


租期单次最长年限是10年,或者也可以选择其他年限的方案,但这部分的细则,还在研讨中。



到底值不值呢?评论君有几个观点,跟大家商榷。


1、评论君以成本模型进行测算,假设翡翠书院是个纯销售型的项目,当年万科花费109亿拿地,综合楼板价在3.7万/㎡以上。


翡翠书院的产品,是3到8层的平层与上叠组合,为了方便计算,评论君将主体建筑成本统一为3500元/㎡,这是8层以上洋房的标准。


项目带装修交付,从展示区呈现出的效果来看,不会低于3000元/㎡。


表格中楼面价、计容建面、主体建筑、安装工程、内装工程都为变量,会随着项目不同而调整;


按照政府规定的5.34万/㎡的限价销售,即便所有成本以最低水平测算,项目的净利率,也不过3.3%


何况,租赁与销售的逻辑不同,需要后期运营成本更高,项目方透露出的消息是,以目前的价格定位,翡翠书院的资金回报率,不到2%。


单就翡翠书院项目来说,万科拿到的溢价,并不高。


2、项目的位置,在海淀北清路与永澄北路交汇处北边,如果不堵车的话,西二旗20分钟就能到,上地30分钟就能到,作为后花园,距离是很合格的。


周边配套目前稍有欠缺,但项目建成后,翡翠书院自带1.4万平的商业,足以满足生活需要。


项目所处的永丰产业园基地本身也在发展,区域潜力,评论君并不担心,同区域的天阅西山,平层毛坯单价已经卖到8万/㎡。



3、就产品而言,评论君上文做了详细的描述,如果不自持不限价,翡翠书院卖到2000万,甚至更贵都是有可能的。


所以翡翠书院的租金对标,应该是类似万科如园或者西山壹号院,这种总价和品质相当的产品。


评论君查了下,在链家网上,万科如园目前只有一套287㎡的四居平层在租,月租金在2.8万/月


距离翡翠书院仅仅7公里,西山壹号院是2011年建成的板楼,204㎡的平层三居,月租金则在3万/月到3.2万/月之间。



肆丨Forth


这么一对比,翡翠书院也没有贵到哪里去,项目被推上风口的原因,不外乎有这么几个:


1、谁让你是第一个入市的全自持项目,谁叫你是万科,明星企业做明星项目,总是备受关注,而多数人在评判事情时,往往只看到表象。


就如评论君上文提到的,对标同品质的产品,翡翠书院的租金并没有贵到哪里去,但很多人只是看到租金数字,背后的合理性和逻辑,就与之无关了。


2、大多数人的消费观念,对持有和租赁的感受,是不一样的,我们受的教育或者教训告诉我们,花钱消费是可耻的。


所以买房是投资行为,贵点没有问题,但是花钱租房是消费行为,能省就要省,这种观念遇到高房租,不激动都难。



3、实际上,翡翠书院的目标客群,对项目租金的意见,并不如网络上传递的那般鼎沸与不可接受。


探盘时,评论君在展示区遇到一家四口三代人,看着像男主人的一位先生,在逛完展示区后,讲了句「租金三万还可以,要是四万就有点高了」。


你看看,气人不气人。


平心而论,如果你觉得一次付180万或者360万,当做十年租金,很不值得,那只能说明,你并不是翡翠书院的目标客户。


而不是这个项目的错。


最后,再来一波翡翠书院的高清大图,值不值,到项目看过之后,会得出更确切的答案。





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